Val av lokal?

[Joel]

Hej!

Jag startade min e-handel som så många andra med några hyllor längs ena väggen på mitt 10 kvm kontorshotellskontor. Ganska snart insåg jag att en riktig packstation var ett krav och hyrde konferensrummet och började fylla det med hyllor och packbord.

Några månader senare var det smockfullt och ytterligare ett rum har hyrts i anslutning till detta. Nu sitter jag alltså med tre hyreskontrakt på tre olika rum och betalar flera tusenlappar för otroliga 50 kvm. Platsbrist är bara förnamnet och det är smått otroligt att vi lyckas tränga in 1500 produkter på så liten yta.

Tyvärr gör det att vi inte kan beställa hem så många antal av varje exemplar som vi vill, lagerhållningen för primärprodukter är sällan över 85% och plats för emballage osv är mycket begränsat. Det är alltså hög tid att se över lokalerna! Jag har sagt upp mina nuvarande hyreskontrakt som löper till den sista september i år och ser gärna en flytt redan till sommaren.

Frågan jag ställer mig nu är, vilken typ och vilken storlek av lokal? Vi behöver redan nu minst 100-150 kvm för att få plats med allt nytt + ett extra packbord och arbetsstation. Kanske är det värt att titta på ännu större alternativ för att vara garanterad inför framtiden? En lokal med lastbrygga eller i alla fall port vore en dröm (det är minst sagt jobbigt att springa i massa trappor med postsäckar varje dag, för att inte tala om att ta emot leveranser av pallar ute på gatan…).

Vad är en rimlig årshyra? De vi kikat på ligger på runt 500-600 kr/kvm och år. Hur sitter ni själva? Hur stort och hur mycket betalar ni? Sitter ni utanför stan eller centralt? Vad är en ändamålsenlig lokal för e-handel enligt dig?

/Joel

[Parvelito]

Jag och min fru köpte en stor kåk i Sandarne, en knapp mil utanför Söderhamn, och här har jag c:a 70m2 i huset + 70m2 i garaget. Behöver jag kan jag ta 100m2 till i huset, det är över 500m2 boyta. Det fungerar bra att vara närvarande i familjen hela tiden och det är skönt att inte ha restider till jobbet.

Är du inte rädd för landet så kostar ju hus på landet i Gävleborg i princip ingenting. Såg att t.ex. gamla stationshuset i Norrfjärden är till salu. 370m2 boyta + 250m2 biyta i källaren och en vind, 100m från havet med havsutsikt för under 1 miljon kronor.

5-600kr/m2 är en rätt rimlig hyra för vettiga lagerlokaler annars. Och tänker du fortsätta växa, så ta till 250m2 på en gång. Det är dyrt och jobbigt att flytta också.

[Dan]

Nu gör jag min 3e flytt inom kort på 6-7 år och jag har lärt mig en sak:

Du kommer alltid behöva mer yta än du vill betala för…

I denna flytten räknar vi med att kunna stanna i 4-6 år vilket känns skönt då vi växt ur de andra på 1 år resp 2 år (innan dess hade jag inte lager på samma sätt utan tryckte tröjor).

Vad för lokal?

Jag tror på en flexibel lokal där det är lätt att skifta mellan kontor och lageryta. Helst lageryta från början med möjlighet att sätta in fler kontor om det behövs.

Sen skulle jag köpt en lokal med stora öppna ytor och inte många små rum. Been there done that, det suger för flödet.
Sen ska du ligga på markplan om du är så stor som du nu är. Allt annat kommer ge dig ångest varje dag på jobbet. Du ska också ha en port eller dörr som klarar pallar utan problem, kompromissa inte här.

Köpa fastighet

Vi kikade rätt mycket på att köpa en fastighet istället och sänka kostnaderna och investera våra pengar i något vettigare än ren hyra, men det är inte lätt att hitta den optimala lokalen och i princip alla fastigheter vi kikade på krävde att vi först skulle bli byggare och sedan vara e-handlare. Det är en avvägning om vad man tycker är kul och inte, lönsamt är det helt klart om man får det som man vill.

Pratade med min bankman igår och han sa att jag fick räkna med 20-40% kontantinsats på en kommersiell fastighet. Det är alltså i regel betydligt mer än vid privatköp och kräver en del löst kapital.

Påverkan på fraktpriser

Sedan ska man inte glömma bort att när det gäller Posten så beräknar de sina avtalspriser baserat på var din lokal ligger, hur lättillgänglig den är och hur mycket arbetstid det kostar att hämta dina leveranser. Kolla med din säljare hur din lokal kan påverka priset. Uppgifterna jag fått är att det kan ändå röra sig om några kronor per postpaket, vilket kan vara positivt såklart.

Kostnader

Kvadratmeterpriset är beroende på ort och läge inom orten samt finish på lokalen. Ofta är priset kallhyra ex moms. Detta innebär att el, värme, ibland vatten och avlopp, sophämtning, och även fastighetsskatt tillkommer. Det är viktigt att göra en bra kalkyl så man kan jämföra objekten och inte jämföra äpplen med päron.

I Helsingborg ligger lageryta centralt på 600-900 kr/m2 så 500-600 är helt normalt, men sen vet jag inte hur het din ort är.

Förhandlingsutrymmet

Det finns alltid förhandlingsutrymme i hyreskontrakt. Alla vi har kikat på har vi lyckats få avtrappning i hyrorna. Dvs en lokal som började på 22.000 kr sänkte vi till 15.000 i månaden första året, 19.000 andra året och 21.000 tredje.

Bindningstid spelar såklart in här också, men den är också nästan alltid förhandlingsbar. 3 år är standard, men man kan förhandla bort den helt, frågan är om man tjänar något på det förutom att man kan sova lite lättare på natten. Nackdelen är att det blir svårt att pruta om du inte binder dig, men förhandla alltid och se vad ni kan antingen förbättra och få samma hyra eller rentav sänka den mot att ni tar lokalen som den står.

Sist men inte minst

Kolla på måååånga lokaler… man lär sig massor och man får en känsla för hyresvärden. Vi har haft bra hyresvärdar och värdelösa. Det spelar roll när man får vattenläckor eller har 10 grader varmt på kontoret.

[Joel]

Tack Dan för alla synpunkter! Helt klart många punkter som är bra att tänka på innan man bestämmer sig.

Jag brukar alltid försöka att vara så snål som möjligt när det kommer till kostnader men ibland kan det nog löna sig i längden att betala för något som är dyrare trotts allt.

Jag ska ta upp frågan med min säljare på Posten och se om läget kan påverka priset något. Vi har redan kikat på c:a 5-6 lokaler och det är svårt att hitta något som passar perfekt, alltid är det något man inte gillar.

Jag måste ha en stimulerande arbetsmiljö där jag trivs för att kunna jobba. Därav har jag svårt att sätta mig i ett industriområde med utsikt över lera och lastbilar. En dröm vore såklart en gammal magasinlokal vid vattnet, men även här måste man kompromissa som sagt.

Från och till hur många kvm2 flyttar ni till nu?

[Dan]

Ja, det är svårt att hitta en perfekt lokal. Alla är kompromisser tyvärr, om man inte har oändligt med pengar då kan man få en perfekt

Vi har 180 m2 idag i ”kontorsmiljö” och flyttar till (inte signat kontraktet än) 325 m2 som är 300 m2 öppet lager med hög takhöjd fördelat på två stora skepp i vilket det ena har pallställage. Så vi kommer kunna trycka in mycket mer där än i vårt nuvarande kontor.

Sen ska man inte glömma att man alltid kan ha hyresgäster för att lätta på hyreskostnaden. Att hyra ut ett par platser är inte jobbigt utan kan rentav vara stimulerande (det var så jag och Julius började jobba ihop) och man sänker hyresrisken betydligt.

[Nicklas]

Vi har otroligt lite plats med, jag ska börja bygga om mitt uthus till våren så att jag får ett vettigt plocklager/buffertlager hemma och slipper dra på mig för stora kostnader då vi redan hyr en dyr butikslokal.

[MonsterM]

Vi har rätt nyligen bytt lokaler och ritade innan flytten upp vars allt skulle stå. Det var lugnande och se att allt skulle rymmas och det blev lätt att få en överblick så man kunde optimera logistiken.

[Magnus]

Jag har ca: 215-220 m2 i en äldre industrifastighet i Norrköping och betalar ca: 6500kr +moms per månad = 360 kr/m2 per år.
Då ingår el, vatten och toa finns utanför i en korridor.
Dålig ventilation ingår också speciellt på sommaren.
Det är gamla lokaler som Nefa har utvecklats färg-tv apparater i.

Kommer om 3-4 månader troligen utöka med 60m2, då är mitt önskemål att det ska bli en större dörr-öppning så att man får in pallar även om kartongerna ligger 10cm utanför pallarna samt ska det rivas en massa väggar så att det blir stora öppna ytor.
Räknar med att dessa 60m2 ger större fördelar pga att jag kan slå ner en massa väggar och då optimera utrymmet bättre.

Krav om jag skulle byta till en helt ny lokal är:
Att sjöpallar +20cm kommer in i lokalen, öppen stor lokal= bättre flöde, ordentligt pentry.

[nmn]

Om du får hem gods på pallar så tänk på att du behöver ha rätt mycket öppen yta som normalt inte används för att kunna packa upp pallarna.

Vi har som mest fått 8 sjöpallar samtidigt och det är inte någon höjdare att försöka ställa in kartonger i hyllor som blockeras av i pallar man ännu inte tagit av svepningen från. Sedan så är det näst intill omöjligt att avgöra vad som finns på vilken pall och därifrån kunna planera i vilken ordning man skall packa upp dem.

Om du tar hem stora sändningar med pallar så blir det hos vissa fraktföretag dyrare om du inte kan lossa trailern de kommer på utan måste lastas om på bil med baklift. En lastkaj eller någon form av truck/staplare som kan lyfta ner en pall från flaket behövs då. Sedan så bör det vara rätt gott om plats utanför lastintaget om en trailer skall kunna köra in och ut igen:)

[Lennie]

Jag har flyttat verksamheten nästan en gång per år. På samma adress dock. Det har hela tiden handlat om att få större yta. Nu har vi 205 kvm vilket är mer än vi behöver egentligen men jag valde att slå ihop två intilliggande lokaler så att jag kunde ha en helt öppen produktionsyta på 150kvm och kontor/kök/lager på 55 kvm. Vi har rätt så litet lager och produktionsyta istället. Det fina med vår nuvarande lokal är just att kontor och produktion är separerat fast med fönster emellan.

[Författare]

Inlägg